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Laure Attlan, avocat à Bobigny (93), a développé une expertise en droit immobilier

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Comment sortir de l'indivision ?



Qu'est-ce que l'indivision ?


L’indivision se définit comme la situation d’un bien sur lequel plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature, sans qu'aucune d'entre elles n'ait de droit exclusif sur une partie déterminée.

 

Concrètement, en matière immobilière, il s’agit de la propriété « partagée » du bien, laquelle peut, par exemple, résulter d’un achat commun par plusieurs personnes.

 

La plupart du temps, cette situation se présente à la suite d’un divorce et donc de la dissolution du régime matrimonial ou lorsque des concubins font ensemble l’acquisition d’un bien immobilier.

 

L’indivision se décompose alors de la manière suivante :

 

-       L’actif de l’indivision : le bien immobilier, les revenus apportés par le bien (loyers)

-       Le passif de l’indivision : le prêt immobilier, les taxes foncières, les assurances habitation, le coût des travaux d’entretien ou de rénovation du bien etc…

 

Chaque indivisaire est propriétaire à proportion de sa quote-part. Ainsi, deux concubins ayant financé à parts égales l’acquisition d’un bien immobilier seront chacun propriétaire à hauteur de 50 % du bien : il s’agit de leur quote-part.


L’indivision n’a pas vocation à durer indéfiniment. Le principe est que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil).

Comment gérer l'indivision après le divorce ou la séparation ?


Quels sont les droits des indivisaires ?

 

Les indivisaires ont la possibilité de conclure une convention d’indivision d’une durée de 5 ans.

 

En outre, si l’un des propriétaires indivis jouit privativement du bien, par exemple s’il occupe le bien de manière exclusive, ce dernier devra régler une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf si les indivisaires se sont mis d’accord sur ce point (notamment dans une convention d’indivision).

 

Chaque indivisaire peut librement disposer de sa quote-part, par exemple la vendre ou la donner à un tiers. En revanche, les autres indivisaires ont un droit de préemption en cas de cession : ils sont prioritaires s’ils souhaitent acheter la quote-part de leur indivisaire.  

 

Si un indivisaire souhaite vendre l’immeuble, il lui faudra l'accord de tous les indivisaires.

 

Bon à savoir : si l’un des indivisaires vend seul le bien sans l’accord des autres indivisaires, la vente sera normalement inopposable à ces derniers. Ils pourront même solliciter l’annulation de la vente devant le Tribunal.


Que faire en cas de désaccord entre les indivisaires concernant le sort du bien ?


Comme précisé auparavant, chaque indivisaire est en droit de solliciter le partage de l’indivision, à tout moment.

 

Il est bien sûr possible de sortir de l’indivision à l’amiable : décider d’un commun accord de vendre le bien immobilier ou du rachat par un indivisaire de la part de l’autre.

 

Les indivisaires devront également s’accorder sur les modalités du partage et notamment les créances dont chacun se prévaut à l’encontre de l’indivision (paiement des échéances du prêt, financement de travaux) et les dettes au profit de l’indivision (indemnité d’occupation etc…)

 

A défaut d'accord, il sera nécessaire de saisir le tribunal pour solliciter la liquidation et le partage de l’indivision.

 

Chacun des indivisaires est en droit de demander la licitation du bien, soit la vente aux enchères.

 

L’assignation pour solliciter le partage de l’indivision doit alors préciser la consistance du patrimoine à partager, les intentions du demandeur quant à la répartition des biens et les diligences faites en vue de la réalisation d'un partage amiable.

 

Les parties peuvent toujours régler à l’amiable le partage, y compris durant la procédure.

 

A défaut d’accord entre les indivisaires, le tribunal ordonnera la vente sur licitation et déterminera la mise à prix des biens et les conditions essentielles de la vente.



 


Le cabinet se tient à votre disposition pour vous conseiller et répondre à vos questions en matière d'indivision. Laure Attlan, avocat à Bobigny (93) et compétente en droit immobilier, vous accompagne dans votre procédure.

 



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